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楼市大超预期!卖股买房的时候到了?!

 

2019-3-28 微信公众号叶檀财经叶檀财富

 

在中国,风水转一次要多久?

 

答案是20天!

 

20天前,股市牛大,楼市受气包,全世界都在喊:卖房炒股的时候到了!

 

20天后,股市调整,楼市走俏,大有后发制人的架势!

 

据钱江晚报报道,杭州再次上演抢地潮!时隔9个月,竞自持重现!

 

328日,杭州余杭、江干、富阳三区共进行4场土拍,激烈争夺之下,出让的涉宅地块平均成交溢价率约35%

 

320日,勾庄一宗地块拍出2.1万元/平方米的价格,创板块新纪录!

 

320日,闲林一宗商住地块,吸引24家房企“火并”。各方杀得兴起,拍至封顶价还不够,最终竞自持6%,才由佳兆业胜出!佳兆业竞自持的壮举,上一次还要追溯到20186月!

 

 

大涨3.7倍!楼市大超预期!

 

杭州抢地,绝非个案!

 

在合肥,321日,主城区与肥西县6宗涉宅地块,总出让面积935.69亩,吸引了近50家房企竞拍。

 

最终,6宗地块不但全部成功出让,且溢价率均超过了100%!最高溢价率更是达到了140%

 

南下厦门,322日,翔安新城出让两块地,吸引到中海、金地、龙湖、保利、旭辉、融创、招商、中南、联发、正荣、金科等22家一二线房企齐集一堂。

 

最终经过74轮举牌,以总价9.2亿,溢价率46%的成绩,被中南收入囊中。

 

除了上面几个城市以外,2019年三月份以来,全国26个热点城市的土地市场均出现不同程度的争抢现象!

 

土地平均溢价率,更是创20186月以来新高!

 

开发商争抢土地的背后其实是一二线城市楼市持续升温。

 

21世纪记者调查,近期各一二线城市新盘去化率提升,抢房重现,开发商打折优惠取消,成交量回升。尤其是深圳,作为2015年这一轮市场爆发的起点,近期市场热度又明显回升,成为风向标。

 

深圳中原地产研究中心数据显示,31日至24日,深圳新房住宅共成交2727套,一手住宅开盘去化约55%

 

317日,深圳南山红花雅筑开盘,当天签订67套,销售额达3个亿。19日,南山科技园1400万起的豪宅盘阳光粤海开盘,半小时去化近50%

 

北京成交量其实更为明显,317日到24日这周,北京地区成交量面积环比上126.2%,累计同比增速同样高达105.9%

 

广州方面,楼市的乐观情绪同样开始发酵。广州新房成交数据监控阳光家缘数据显示今年广州新房成交量达到1480套,相较于去年同期大幅度提高44.81%

 

上海楼市同样呈现出不断升温的态势。31日到24日,上海二手房成交了19400套,按照目前的成交量估算,整个3月上海的成交量有望突破2.6万!如果月成交量最终能够超过2.6万,这将创造2017年至今三年来不曾出现的记录!

 

 

 

一线城市表现抢眼,部分二线城市也没闲着。

 

317日到24日,南京成交量同比增长65%,环比增长24%;成都周成交量环比增长6%,同比增长高达123%

 

厦门,更为夸张!317日到24日周成交量暴涨3.7倍!环比大幅度增长40%

 

 

一二线楼市火热!卖股买房的时候到了?!

 

历史不仅是拿来回忆的,还是用来借鉴的。

 

2015年股市大涨,一线城市跟涨,二线城市再跟涨。2019年,股市已经从最低2440点上涨到最高3129点,同样涨幅不小。

 

那么问题来了,2019年,会出现2015年的状况,一二线城市紧随股市上涨吗?

 

要探讨分析这个问题,需要弄清楚,20192015的共性和区别,看究竟会是共性主导还是区别主导。

 

先说共性,2015年和2019年有几个因素确实有点像。

 

首先,两个时间段国内都面临到经济下行压力,需要放松货币政策,来帮助经济企稳。

 

2015年央行曾经连续5次降息降准,2019年截至目前降准1次,还没有通过调整存贷款基准利率下调利率。只是通过“特麻辣粉”(TMLF)定向降息等方式不断引导市场利率下行。

 

其次,2015年股市大涨之后,实际上引发了不小的财富效应,尤其在深圳、上海等资本市场集中和发达大的地方。这些通过股市上涨身价大涨的人,有不少在深圳和上海等地买房,从而推动了当时的楼价上涨。

 

以深圳为例,深圳房价上涨最快的时候是2015567月,而这时候恰好就是股市在最疯狂的阶段。

 

2019年,这波股市上涨,在3初达到阶段性高潮,而深圳的楼市恰好在这之后的几周迅速崛起,这么巧合,可能同样和股市的财富效应外溢有关系。

 

上海,北京等地方也是类似的道理。

 

第三,2015年和2019年,一线城市的需求其实都被长期压制着,也就是说经过近三年的楼市调控,有不少人是有真实需求买房的,这些人趁一线城市相对处于低位抄底,无疑也会造成成交量的回暖。

 

当然,还有就是国人的从众心理作祟。一旦楼市有回暖的苗头,可能也会激发跟风的买盘。

 

说完了类似的因素,有什么不同的情况吗?

 

当然,而且还不少。

 

首先,2015年楼市政策取向有比较明显的刺激性,从房贷政策、利率优惠等多方面希望大家买房。而2019年,主体政策没有放松,一城一策之下,各地方只能是微调,没有谁敢正面突破限贷限购等限制性政策。

 

对楼市影响比较大的利率优惠(也就是给房贷利率打折)等重武器也没有出现。

 

之前的文章里说过,厦门之前出现过优惠利率,但上架没两天就被命令下架了,这说明管理者的态度还是对楼市很警惕。

 

其次,2015年,美联储零利率背景下我们有条件多次降息降准,且当时中国又通缩的顾虑,进一步助推货币政策放松。

 

而如今,由于超预期的猪肉价格上涨,以及油价保持在相对高的位置,加上美联储的利率水平比2015年高出不少,共同作用下导致中国不可能像2015年货币政策那么宽松。

 

而且根据政府工作报告等表述,M2和社融的增速要和GDP匹配,也意味着水是有限度的,不会漫天。

 

第三点同样值得注意,尽管政策操作思路从去杠杆过度到了稳杠杆,金融风险仍然是放在第一位。在所有的金融风险里面,居民杠杆率上涨过快几乎是每一个央行高级别官员都挂在嘴边上的。

 

这就意味着,从水龙头那边,一直会对居民贷款买房的情况时时摸底,防止风险的进一步聚集!

如果说共性决定了楼市发展的方向,那么区别其实就主导了方向变动的幅度!

 

套用住建部长两会时期的话,房子是用来住的,不是用来炒的,要保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。

 

2019年的楼市,行情只可能出现在一二线城市以及核心城市周边,发展前景看好的三四线城市,而幅度只能用回暖,阳春来形容,想着大涨的人们可以洗洗睡了!

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